İçeriğe geç
Miraç Özdemir
Konut Yatırımı, Kira Çarpanı & Değerleme

Kira mı Kredi mi? Konut Satın Alma ve Kiralama Karşılaştırması

Konut kredisiyle ev almayı ve kirada oturmayı belirli bir yıl sonunda karşılaştırın: nakit çıkışları, öz sermaye ve net maliyet farkı.

Sürüm 1

Dikkat edilmesi gerekenler:

  • Sonuçlar tamamen girdiğiniz varsayımlara bağlıdır; konut değer artışı, kira artışı ve getiriler tahmindir ve garanti edilmez.
  • Aylık taksit ile kira arasındaki fark yatırıma çevrilmez; kiracı senaryosu bu nedenle muhafazakâr kalır. Ayrıntılı bir nakit akışı analizi için IRR/NPV araçlarını kullanın.
  • Konutun satış masrafları, satışta doğabilecek vergiler (ör. değer artış kazancı), kira geliri ve değişken faizli kredi senaryoları dahil değildir.
  • Faiz oranı girişinde kredi türüne göre vergi anahtarını doğru ayarlayın; bankanızın gerçek taksit planı farklı olabilir.

Hesaplama

Konut satın alma

TRY

Satın alınacak konutun bugünkü fiyatı.

TRY

Kredi dışında kendi cebinizden ödeyeceğiniz tutar. Fiyata eşit veya büyükse kredi çekilmez.

TRY

Tapu harcı, emlakçı komisyonu, ekspertiz, kredi tahsis ücreti, DASK vb. tek seferlik toplam masraf.

TRY

Aidat, emlak vergisi, DASK, bakım-onarım gibi ilk yıl toplam gideri.

Sahiplik giderlerinin her yıl artacağı oran.

Konut fiyatının yıllık varsayılan değer artışı. Kesin bir öngörü değildir; farklı senaryoları deneyin.

Konut kredisi

Bankanın teklifte/sözleşmede belirttiği aylık akdi faiz oranı (%). Vergiler aşağıdaki anahtarla eklenir; 0 faizsiz kredi demektir.

Kapalıysa girdiğiniz oran olduğu gibi kullanılır (konut kredilerinde genellikle vergi uygulanmaz veya oran vergiler dahil verilir). İhtiyaç ve taşıt gibi genel amaçlı tüketici kredilerinde faiz üzerinden KKDF ve BSMV eklenir; bu durumda açın.

Kredinin toplam vadesi (1 - 480 ay).

Kira ve karşılaştırma

TRY

Benzer bir konut için bugün ödeyeceğiniz aylık kira.

Kiranın her yıl başında artacağı varsayılan oran (ilk yıl sabit). Sözleşme artışınızı kira artış araçlarından hesaplayabilirsiniz.

Peşinat ve alım masraflarını kiracı olarak değerlendirseydiniz yıllık elde edeceğiniz net getiri (mevduat, fon vb.).

Kaç yıl sonra karşılaştırılacağı (1 - 40). Kredi vadesinden uzunsa kredi vade sonunda biter, bakiye sıfır kabul edilir.

İlk hesaplamadan sonra değerleri değiştirdiğinizde sonuç otomatik güncellenir.

Sonuç

Değerleri girip Hesapla düğmesine bastığınızda sonuç burada görünür.

Araç hakkında

Ev almak mı, kirada oturup parayı değerlendirmek mi? Bu araç iki yolu seçtiğiniz N yıl sonunda net maliyet olarak kıyaslar.

Mantık

  • Kredi: P = Fiyat − Peşinat; taksit A = P·i / (1 − (1+i)^−n); N yıl sonunda bakiye B = P(1+i)^k − A((1+i)^k − 1)/i (k = 12N ve vade en küçüğü).
  • Satın alma çıkışı = Peşinat + Alım masrafları + Taksitler + Sahiplik giderleri; öz sermaye = Fiyat·(1+değer artışı)^N − Kalan borç.
  • Kira çıkışı = Her yıl artan kira toplamı (geometrik seri: 12·K·((1+g)^N − 1)/g). Peşinat ve alım masrafları alternatif getiriyle büyür.
  • Net maliyet (satın alma) = Nakit çıkışı − Öz sermaye; net maliyet (kira) = Kira + Başlangıç nakdi − Alternatif değeri. Fark pozitifse satın alma lehinedir.

Örnek

3.000.000 TL konut, 900.000 TL peşinat, %2,2 aylık faiz, 120 ay vade, 18.000 TL kira (yıllık %30 artış), %15 değer artışı, %35 alternatif getiri, 100.000 TL alım masrafı, 5 yıl: taksit 49.861,49 TL, 5 yıl sonunda kalan borç 1.652.261,02 TL, öz sermaye 4.381.810,55 TL. Bu varsayımlarda kiralama yaklaşık 1.288.329,20 TL avantajlıdır.

Nasıl kullanılır?

  1. Konut fiyatı, peşinat ve alım masraflarını girin.
  2. Kredinin aylık faizini, vadesini ve vergilerin uygulanıp uygulanmayacağını belirtin.
  3. Aylık kira, yıllık kira artışı, konut değer artışı ve alternatif getiri varsayımlarını girin.
  4. Karşılaştırma süresini (yıl) girin.
  5. Hesapla düğmesine basın; satın alma avantajı pozitifse satın alma lehinedir.

Notlar

Tutarlar 2 ondalığa HALF_UP ile yuvarlanır. Taksit ve bakiye kapalı formüllerle, yuvarlanmamış taksitle hesaplanır. Kira artışı ve sahiplik giderleri artışı her yıl başında uygulanır, ilk yıl sabittir. Karşılaştırma süresi vadeden uzunsa kredi vade sonunda biter. Kredi taksitleri ve kiralar arasındaki aylık fark yatırıma çevrilmez (nakit zaman değeri yalnızca peşinat/alım masrafı için alternatif getiriyle hesaplanır).

Kaynaklar ve oranlar

Kullanılan oranlar2 parametre

Oranlar 2 Kasım 2026 tarihi itibarıyla geçerlidir.

  • Tüketici kredisi faizi üzerinden BSMV

    %15
    Yürürlük tarihi
    7 Temmuz 2023
    Kaynak
    7345 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG 07.07.2023); 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu md. 33Resmî kaynağı aç
    Son kontrol
    1 Ekim 2026

  • Banka tüketici kredisi faizi üzerinden KKDF

    %15
    Yürürlük tarihi
    8 Temmuz 2025
    Kaynak
    GİB, KKDF oranları tablosu; 10094 sayılı Cumhurbaşkanı KararıResmî kaynağı aç
    Son kontrol
    1 Ekim 2026

Sıkça sorulan sorular

4 soru

  1. Kiralama net maliyetinden satın alma net maliyetini çıkarır. Pozitif değer, seçtiğiniz süre ve varsayımlarla satın almanın daha ucuz kaldığını gösterir; negatifse kiralama avantajlıdır.

Sıradaki adım

Hesabınıza devam etmek için ilgili araçlar.

  • Kira Çarpanı ve Kira Verimi Hesaplama

    Gayrimenkul fiyatı ve aylık kiradan kira çarpanını, amortisman (geri dönüş) süresini, brüt ve net kira verimini hesaplayın; gider ve boş kalma süresini de katın.

    Hesapla

  • Konut Kredisi Vade Karşılaştırma

    Aynı konut kredisini üç farklı vadede (varsayılan 120, 180 ve 240 ay) karşılaştırın; aylık taksit, toplam geri ödeme ve toplam faiz maliyetini yan yana görün.

    Hesapla

  • Gayrimenkul Alım Ek Masraf Hesaplama

    Konut veya işyeri alırken alıcının ödeyeceği tapu harcı, emlakçı komisyonu ve komisyon KDV'si ile diğer masrafları ekleyerek toplam nakit çıkışı hesaplayın.

    Hesapla

  • Tapu Harcı Hesaplama (Satış)

    Gayrimenkul satışında alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödeyeceği tapu harcını ve toplam harcı hesaplayın.

    Hesapla
Konut Yatırımı, Kira Çarpanı & Değerleme kategorisindeki tüm araçlar